Desde el año 2015, los inmuebles subastados por los Juzgados se publican en el BOE, permitiendo así que las subastas posean una mayor publicidad en aras de que se obtenga un precio superior en la enajenación de los bienes embargados. Si has encontrado un bien inmueble o mueble que te interesa adquirir, pero no conoces las particularidades del procedimiento, en Jiménez Frutos llevamos asesorando a clientes e inversores en procedimientos de adquisición de viviendas subastadas en el BOE desde la reforma de 2015.
Lo primero que cabe destacar, es que el procedimiento de subasta no es un procedimiento sencillo, y que siempre se hará necesario el consejo de un profesional dada la elevada cuantía económica que el adquirente ha de desembolsar.
A un procedimiento de subasta puede llegar cualquier bien, y por cualquier deuda. Si bien lo habitual es que en la mayoría de ocasiones se ejecutan préstamos hipotecarios, no siempre será así. Otros casos típicos son los de división de cosa común, embargos por deudas, e incluso reclamaciones en procedimientos de familia. Por supuesto, las administraciones públicas como la AEAT, las entidades locales, o la TGSS también tienen su propio procedimiento de subasta, a pesar de que son también publicadas en el BOE.
Consecuentemente, existen varias leyes que hay que dominar para analizar correctamente una subasta. Si la subasta es judicial, habitualmente será la Ley de Enjuiciamiento Civil la que regula el procedimiento de subasta. Si la subasta es por deudas de administraciones públicas como se ha comentado anteriormente, habrá que estar a la normativa administrativa de cada entidad.
Lo primero que se ha de analizar es las cargas existentes, y el orden que ocupa la deuda por la que se está subastando. Por ejemplo, si se está subastando una vivienda por una deuda privada de un acreedor sobre una casa que tiene una hipoteca, hay que tener en cuenta que aunque se gane la subasta, habrá que pagar la hipoteca por ser anterior. Igualmente pasa en casos de viviendas con varias hipotecas, algo bastante frecuente. Hay que analizar que hipoteca se ejecuta, y sobre todo, que las posteriores no tengan igualdad de rango, puesto que en ese caso, también habría que pagar esas deudas.
Posteriormente, habrá que analizar el valor de tasación. En función del valor de tasación, el importe mínimo de adjudicación se calculara en función de los porcentajes que establece la LEC: 70%, 50%, o adjudicaciones por debajo del 50% en determinadas circunstancias (aunque en la práctica, son altamente difíciles de ver).
Una vez concluida la subasta, se podrá pedir la adjudicación del remate, o incluso cederlo a un tercero a cambio de un precio, lo que comúnmente se llama “cesión de remate”. Con la adjudicación, pasaremos a ser propietarios de la vivienda, sin perjuicio de que habrá que examinar si existen o no ocupantes para poder pedir la adjudicación libre de estos ocupantes a través de un incidente previsto en la propia normativa.
En Jiménez Frutos abogados contamos un equipo experto en procedimientos de ejecución que le ayudarán a comprender el contenido de la subasta, analizando las cargas, deudas, y posible estado de ocupación de las mismas a través de diferentes servicios
